房地产建设工程项目建设施工阶段常见法律风险提示

一、工程开工阶段

1、开工必须四证齐全。

（1）国有土地使用证；

（2）建设用地规划许可证；

（3）建设工程规划许可证；

（4）建筑工程施工许可证。

2、注意开工令的日期。书面开工令发出的日期，应在中标通知书发出日期及《施工承包合同》签订日期之后。如果没有签订施工合同就需要开始施工，可以先行口头通知。

二、施工过程阶段

1、防止施工方违法分包。承包单位不能在承包建设工程后直接将全部工程转包给第三人或将承包的全部建设工程肢解后以分包名义分别转包给第三人。项目发现总包单位转包或者违法分包，可以追究其违约和法律责任。

2、严格管理质量问题。发包人不能明示暗示施工单位违反工程强制性标准和降低工程质量。

3、签署发放工资保证书。在每期支付工程进度款前，可要求施工单位出具付清工人工资的《承诺书》，防止其拖欠工人工资。

4、质量整改应及时提出。如工程施工过程中存在质量问题，要及时向施工单位提出，要求其按期整改。项目部要按照合同约定，以书面形式通知施工单位整改。如果施工单位不及时整改，造成建设单位损失，应及时书面通知施工单位损失情况，以备今后索赔。

5、质量索赔在竣工前提出。如须对质量整改向施工单位索赔，必须在工程竣工验收前向施工单位正式提出。要求原施工单位到现场确认工程具体质量问题，书面签字认可。在发包人开始整改或者维修后，以及整改和维修过程中，还要分批次将施工情况和工程款支付以及结算的情况全部都通知施工方，以保证今后能够在结算时向总包单位成功索赔。

三、工程竣工阶段

不要提前接收工程。在工程未完成竣工验收前，不要自行接收、使用工程项目。否则，视为发包人已认可施工方的施工质量，不得再向施工方就质量问题主张权利。

四、工程结算阶段

1、工程结算要与维修分开。工程竣工结算与质量维修费用没有直接关系，需注意不能以施工单位没履行维修义务或不确认第三方维修费用为由而不与施工单位结算。否则，可能造成发包人在结算问题上违约。

2、及时催促提交结算资料。工程竣工后，项目应当按照合同约定，及时向施工单位发函，催促施工单位依约向发包人提交工程结算资料。

3、签收结算资料要规范。项目签收施工单位提交的结算资料后，应尽快将签收的结算资料提交公司进行审核。否则，可能造成公司在结算时效方面的违约。

4、结算签字要注明效力。项目与施工单位核对工程量等涉及结算事宜时，应注意如公司规定还需经过终审才能确定的，都要在签字的同时书面注明是初审暂定结论，不作为结算最终根据。

五、 质量维修阶段

1、认真保留质量证据。工程竣工验收后，发现有质量问题的，应登记存档并收集相关证据资料。

2、及时通知施工单位。首先应按照合同约定发函要求施工单位维修，并注意保存发出维修通知的证据。当施工方拒绝维修时，要针对不同质量问题和维修阶段，分期发函通知施工单位，作为施工方拒绝维修的证据。相关证据资料要统一集中，专人保管。

3、规范自行维修程序。如施工单位不履行维修义务，发包人决定委托第三方维修时，应当把发包人要自行组织维修的决定提前书面通知原施工单位，还要与第三方签订《维修施工合同》，制定维修方案，确定工程造价，再将这些资料复印件全部用特快专递寄给原施工单位。

4、保存自行维修费证据。从维修施工开始到竣工结算全过程，项目应当将第三方维修情况、支付维修工程款、竣工验收资料、 维修工程结算资料等集中发函告知施工单位，在每次发函时都要特别注明：相关维修款项，发包人将依合同约定从施工单位的质保金或结算款中扣除。不足扣除的，施工单位应向发包人赔偿。

六、停工撤场阶段

1、慎重发出停工文件。如发包人决定项目某部分工程需要停工，要注意慎重发出停工书面文件。宜先征求法务人员意见，斟酌措辞，尽量防止施工单位提出巨额停工违约索赔。

2、撤场协议要全面清晰。在施工单位要提前撤场时，应当签署完备撤场协议，特别要对撤场日期、民工工资、工程质量、工期违约责任、工程造价与结算以及遗留场地材料处理等问题做出清晰准确约定，切忌对原施工合同做出大的修改变动。签署各类文件应当先征求法务人员意见。

七、涉法涉诉事宜

1、如有法院工作人员到项目查询发包人与施工单位工程款支付情况及剩余工程款数额等情况，应及时通知法务人员到场或向法务人员咨询，项目人员不要在不明法院意图的情况下签署任何书面文件。

2、项目收到任何法院书面文件，都应当天通知法务人员处理，不可耽搁。